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永然聯合法律事務所 李永然律師、鍾亦庭律師

  走在都市的街道上,抬頭一望,大樓牆壁、行動看板、人行道旁的旗幟,「河案美景」、「捷運三分鐘」、「頂級建材」等等,各個建設公司無不絞盡腦汁構思文案,只為了能從激烈的戰場中,吸引潛在買家的目光。

  然而,有許多建設公司之廣告加油添醋過了頭,宣傳的內容遠遠偏離出售物件的範圍,構成「虛偽不實」或「引人錯誤」,使消費者誤信廣告而購買該物件,致違反《公平交易法》,而受到公平交易委員會裁罰。

  民國(以下同)106年度公平交易委員會已針對17家建設公司就不實廣告內容裁罰,違規之案例如附錄所示,平均每個月有兩件不實廣告被裁罰,而未被裁罰的情形更不在少數,顯示建案刊登不實廣告已是普遍而嚴重的現象,筆者謹就《公平交易法》虛偽不實廣告之定義及其違法效果與救濟方式介紹如下。

一、《公平交易法》虛偽不實廣告:

  依《公平交易法》第21條規定,事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵。

  為了有效執行《公平交易法》第21條(以下稱系爭條文),公平交易委員會於91115日制定《公平交易法第二十一條案件之處理原則》(以下稱處理原則),就系爭條文各個詞彙之定義、公平交易委員會判斷之考量因素、處理程序等,詳列出更為清晰的標準。系爭處理原則的性質雖為行政規則,不當然拘束司法機關,但實務上行政法院通常會尊重公平交易委員會依此處理原則作成之行政處分。

  舉例而言,何謂「虛偽不實」?「引人錯誤」?系爭原則也有定義,其中「虛偽不實」乃指表示或表徵與事實不符,其差異難為一般或相關大眾所接受,而有引起錯誤之認知或決定之虞者,至於「引人錯誤」,係指表示或表徵不論是否與事實相符,而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。

二、「不動產案件」之虛偽不實廣告:

  因各個行業之廣告「虛偽不實」、「引人錯誤」之型態皆不相同,公平交易委員會又於9589日制定《公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則》,針對不動產廣告案件定義「虛偽不實」或「引人錯誤」情形之表示或表徵,例如:建造執照尚未核發,而廣告表示有引人誤認已取得建照者、廣告表示建築物或土地之用途與使用分(如工業區、商業區、旅館區、農業區等)之法定用途不符,且依法不得變更使用者、廣告表示建築物座落地點與事實不符,且其差異難為一般或相關大眾所接受者、廣告表示建築物之房屋或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者等。

三、違法效果及救濟方式:

  若民眾發現有虛偽不實之不動產廣告,甚至因該廣告而簽訂買賣契約,可依以下方式尋求救濟:

(一)向公平交易委員會檢舉:

  向公平交易委員會檢舉虛偽不實廣告,依《公平交易法》第42條規定,公平交易委員會得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新臺幣5萬元以上2500萬元以下罰鍰;屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並按次處新臺幣10萬元以上5000萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

  民眾或業者若不服公平交易委員會之處分,依2015122日修正之《公平交易法》第48條規定,不須再提起訴願,得逕行向高等行政法院提起行政訴訟。

(二)向縣市政府提起申訴、調解:

  依《消費者保護法》第43條、第44條規定,民眾得向縣市政府消費者保護中心申訴,申訴未獲妥適處理時,得向消費者保護官申訴。若申訴不成,再向消費爭議調解委員會申請調解,若調解仍無法取得共識,再向法院尋求訴訟途徑。

(三)向法院提起訴訟:

  依《民法》第88條規定,意思表示之內容有「錯誤」,或表意人若知其事情即不為意思表示者,表意人得將其意思表示撤銷之,當事人之資格或物之性質,若交易上認為重要者,其錯誤,視為意思表示內容之錯誤。又依《民法》第92條規定,因被「詐欺」或被「脅迫」,而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。

  因此,民眾若因不實廣告而簽訂買賣契約,屬於因錯誤或詐欺而為之意思表示,可以向法院提起訴訟,撤銷意思表示,請求業者返還價金。

  又依《公平交易法》第29條、第30條規定,事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,被害人得請求除去之;有侵害之虞者,並得請求防止之。事業違反本法之規定,致侵害他人權益者,應負損害賠償責任。

  是以,民眾因不實廣告而受有損害,也可以訴請業者除去侵害、防止侵害或損害賠償;須特別注意,依《公平交易法》第29條、30條所為之請求,應於知有行為及賠償義務人時起,二年內為之,自行為時起,十年內為之。

  依《刑法》第339條規定,意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。如業者意圖以不實廣告欺騙買主,而受有財產上之利益,可能構成《刑法》第339條詐欺取財罪。

 

四、結語:

  筆者認為,建設公司、代銷公司刊登不動產廣告時,應提供清楚、詳實、正確之資訊,尊重消費者自由選擇的權利,而民眾在選購房屋時,宜事先將文宣廣告收集齊全,並拍攝樣品屋、實品屋作為比對,仔細向銷售人員詢問,特別檢視陽台、夾層、樓梯間、停車位、公共設施等之坪數與設置是否與廣告內容一致,若發現建設公司有廣告虛偽不實之情形,可檢附證據向公平交易委員會檢舉,並向縣市政府機關申訴、調解,若申訴、調解不成,再向法院提起訴訟,以保障自身權益。

 

【附錄】

民國106年行政院公平交易委員會共裁罰17個廣告不實案,摘要報告如下:

 

1.長虹建設新北市「世紀長虹」建案廣告不實!

10691日長虹建設及新開創公司銷售林口區「世紀長虹」建案,於廣告宣稱「SkyLounge及詠景VISIONVIP包廂」等公共設施,分別是位於使用執照之突出物1層及2層,登載用途為為「梯間、水箱及機械室」,因未辦變更用途使用,涉及違反建築法,另長虹公司亦自承案關廣告宣稱設置SkyLounge及詠景VISIONVIP包廂等公共設施,並無就案關公共設施變更使用執照之規劃,而為符法令規定,將維持原梯間空間,交付予購屋者,則該建案於日後交屋時,消費者並未能獲得或合法享有廣告所示之公共設施空間使用,故屬虛偽不實及引人錯誤之表示且足以影響交易決定,違反公平交易法。所以長虹建設公司罰200萬元及新開創廣告公司罰100萬元。此例,提醒未變更為廣告使用空間,而仍維持原梯間空間,交付予購屋者,仍屬是廣告不實。

2.新北市「高第」建案廣告不實!

106823日景程公司「高第」建案廣告,「平面圖」及現場實品屋所示夾層,隔作居住空間展示,增加室內居住使用面積,違反公平交易法。所以景程建設公司罰100萬元及博亘開發公司罰50萬元。

 

 

3.新北市「躍淡水」建案廣告不實!

106816日佳鋐公司「躍淡水」建案,於591房屋交易網站刊載施作夾層圖片,使消費者誤認可合法施作與使用夾層空間。雖新富利公司所述,案關建案室內高度為3.2公尺,並無空間施作夾層,實際上亦未施作。4張施作夾層圖片係屬誤植,並非案關建案房屋實品屋之圖片。但公平會仍認為,消費者仍會因夾層廣告,誤認可合法使用夾層空間,仍屬違反公平交易法。罰佳鋐建設20萬元,新富利廣告公司10萬元。此例,提醒廣告文宣要正確檢視,即使誤植,造成誤導客戶,仍屬廣告不實。

4.新北市「園ROOM435」建案廣告不實!

106816日 宏燁建設銷售「園ROOM435」建案,於廣告DM及裝潢配置圖介紹可做住家使用。廣告DM宣稱「是辦公室立體雙空間,成家立業一舉兼得」、「創意規劃挑高435住辦合一立體宅,不只滿足多元空間需求,還可以申請公司行號,成家立業一兼二顧,享受事半功倍的優渥生活!」等語,使消費者認知室內可供一般住宅使用。然案關建案於使用執照核准用途為「一般事務所(G2)」,僅能作為辦公室用途使用且不可施作夾層,違反公平交易法。宏燁建設公司罰140萬元及津發廣告公司罰70萬元。

5.臺中市雅豐藝墅案廣告不實!

10689日 雅威建設銷售臺中市雅豐藝墅建案,於網站廣告將陽台位置以虛線表示,標示作為室內空間之一部分,處罰新臺幣30萬元罰鍰。

6.臺中市沙鹿「富霖BW」建案廣告不實!

10682日 富霖開發銷售臺中市沙鹿「富霖BW」建案,於網路廣告將地下1層、地上1層之停車空間、地上23層之陽台以及頂樓突出物之樓梯間規劃為室內空間之使用表示,處100萬元罰鍰。

7.臺北市「安家MOrE+」建案廣告不實!

106726日 捷順建設銷售臺北市萬華區「安家MOrE+」建案,案關建案名稱冠有「安家」2字,且銷售過程於接待中心陳列平面圖冊皆載有「投資興建│安家國際」之文字,標題文字有「安家國際創立於1988年,24年來,走過景氣高峰低谷……」、「期許每一座安家建築,都是當代值得被記憶的美好建築」等語,並列舉2004年以來「安家國際近期作品」讓消費者誤認建案由安家公司投資興建之印象,惟查案關建案實際為捷順公司投資興建。但廣告建案卻與安家公司之形象產生連結,增強消費者對於案關建案之信賴感,廣告與事實並未符合,違反公平交易法。另外廣告中「座車第二門廳3D透視參考示意圖」刊載B1空間如同一樓迎賓廳……是社區多功能空間,是座車第二門廳。予人誤認地下1樓得可作為多功能空間」及「第二門廳」使用,與原核准「防空避難室兼停車空間」用途不符,違反公平交易法規定。所以捷順建設罰180萬元、全悅廣告公司罰90萬元及安家國際企業公司罰60萬元。此例,提醒關係企業業績建案廣告使用,要注意合理合理連結性。

8.臺中市「品科博」建案廣告不實!

106712日 精匠建設銷售臺中品科博案,於網路廣告將裝飾柱及陽台空間以虛線標示為室內空間使用,違反公平交易法,所以精匠建設股份有限公司罰100萬元。

9.新北市「華峰上水」預售屋建案廣告不實!

106712日 華峰建設及愛山林建設銷售「華峰上水」預售屋建案,於廣告DM、銷售海報宣稱R1F設有水秀空中LoungeBarR2F設有水美空中健身房等公共設施,與登載用途為「機房」不符,違反公平交易法。罰華峰公司80萬、愛山林公司45萬罰鍰。

10.新北市五股「上河苑」建案廣告不實!

106621日 寶座建設銷售新北市五股「上河苑」案,廣告內屋突1層為「景觀休憩閱覽室(TeaHouse)」空間使用,與建造梯廳用途不符,違反公平交易法,處寶座公司新臺幣40萬元罰鍰。

11.臺北市「御天下」建案廣告不實!

10675日 鴻通建設及悅祺實業銷售「御天下」建案,於591房屋交易網站刊登廣告.原陽臺範圍規劃為室內空間使用,違反公平交易法,各處新臺幣30萬元及20萬元罰鍰。

12.宜蘭市「富麗第-王妃的秘密」建案廣告不實!

10667日 富麗第建設銷售宜蘭富麗第-王妃的秘密建案將非都市土地農牧用地及都市計畫農業區土地,廣告為景觀庭園、水池、社區道路、停車空間」等圖示,違反公平交易法。處富麗第公司新臺幣40萬元罰鍰。

13.桃園市「銘大–臻品苑」建案廣告不實!

106419日 銘大建設與合宸廣告銷售桃園「銘大-臻品苑」建案,於網路廣告對於乙種工業區之建案使用一般住宅之用語,違反公平交易法,處銘大公司新臺幣180萬元罰鍰,處合宸公司新臺幣80萬元罰鍰。

14.桃園市「竹城羽田」建案廣告不實!

106222日 仲城建設及海悅國際銷售桃園市「竹城羽田」案,於示意圖將陽台以虛線標示為室內空間之一部分,以及網路廣告刊載建設公司為其他事業名稱,違反公平交易法。此案,雖委託海悅公司製作廣告及銷售商品,但對建商之銷售有直接利益,對廣告內容有審核之權責,而海悅公司銷售,依實際銷售金額請領服務費,故二者皆為本建案之廣告主,應負廣告不實行為之責任。另海悅廣告網站刊載「建設公司:竹城建設」,實際為仲城建設,有致消費者誤認興建事業之主體,違反公平交易法。罰仲城建設公司120萬元及海悅國際60萬元。

15.桃園「竹城早稻田」建案廣告不實!

106215日 竹城建設銷售桃園「竹城早稻田」建案,於「傢配參考示意圖」將陽台以虛線標示為室內空間之一部分,處竹城公司新臺幣(下同)180萬元罰鍰、海樺廣告90萬元罰鍰。

16.中市「龍德-青籟」建案廣告不實!

10628日 龍德不動產開發銷售臺中市「龍德-青籟」建案,廣告將原用途為陽台、樓梯間以及未申請使用用途之空間部分以室內空間之使用表示,處新臺幣40萬元罰鍰。

17.高雄市「聯上湖美學1期」建案廣告不實!

106118日 聯立建設銷售高雄市「聯上湖美學1期」建案廣告,稱旅館用途之建物可為住宅使用,及登(刊)載一般居家裝潢與設施之實品照片與圖示,分別處聯立建設、聯永廣告新臺幣80萬元、20萬元罰鍰。

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